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三姐妹自认房产被占用 宅基地买卖要尊重历史与现实
[受理法院]:北京市石景山区人民法院
[裁判类型]:民事
[审判程序]:一审
[裁判时间]:
[裁判字号]:
[案例来源]:最高人民法院公报
[案情摘要]:姐妹三人在整理母亲病故后遗物时突然发现自家的祖居房产被北京农村商业银行股份有限公司石景山支行占有使用,姐妹三人将北京农村商业银行股份有限公司石景山支行起诉至法院,要求该支行停止侵权,立即腾退石景山区衙门口某房北房五间、西房一间、东房二间,并承担案件诉讼费用。
[案例正文]:

  姐妹三人在整理母亲病故后遗物时突然发现自家的祖居房产被北京农村商业银行股份有限公司石景山支行占有使用,姐妹三人将北京农村商业银行股份有限公司石景山支行起诉至法院,要求该支行停止侵权,立即腾退石景山区衙门口某房北房五间、西房一间、东房二间,并承担案件诉讼费用。

  日前,北京市石景山区人民法院一审判决驳回原告三姐妹的诉讼请求。

  据了解,三原告系姐妹关系。在其处理母亲李某病故后事宜时,发现自家祖居房产即石景山区衙门口的房屋被侵占,现由北京农村商业银行股份有限公司石景山支行占有使用。三原告认为上述行为侵犯了其合法的财产权益。

  在庭审过程中,对于三原告的诉讼请求,北京农村商业银行股份有限公司石景山支行辩称,三原告所述房屋均为原北京市石景山区农村信用合作社出资所建,三原告并非合法的房屋所有权人和宅基地使用权人,现不同意其诉讼请求。

  法院经审理后认为,本案原、被告双方争议的焦点包括事实认定和法律适用两个方面,事实争议部分包括原告之母李某所书卖房申请,以及与石景山信用社签订协议书的真实性;诉争房屋实际出资人的确定。法律适用部分包括李某与信用社签订的房屋买卖协议是否有效。

  关于事实争议方面,尽管三原告提供了建房申请表以说明李某为诉争房屋的所有权人,但上述证据只能作为申请人翻建房屋的凭证,不足以证实诉争房屋的权属状况。因此认定上述问题需要结合其他证据加以判断。在本案审理过程中,被告北京农村商业银行股份有限公司石景山支行提供与原、被告双方均无利害关系的证人出庭,以证实其主张的待证事实,相对于三原告的证据而言具有较强的证明效力。依据优势证据的认定规则,法院对被告北京农村商业银行股份有限公司石景山支行提供的上述证人所做出的陈述内容予以确认,并据此认定原石景山信用社系本案诉争房屋的出资建造人。

  关于法律适用方面,由于三原告之母李某原有房屋占用集体经济组织的土地,故该房屋买卖协议必然涉及农村宅基地买卖的法律效力。尽管农村宅基地买卖为目前法律法规所禁止,但由于上述协议的签订和履行已距今多年,因此上述问题的判断需要结合当时的历史条件和实际情况加以认定,在不尊重历史背景的前提下做出的判断当然不具有正确性。农村信用合作社成立于上世纪五十年代初期,是为保障农业生产、促进农村经济而设立并发展业务,其与农村集体经济组织必然存在某种联系。在这种历史条件下,农村信用合作社基于开展业务等多方面的需要而合理占用、使用集体房屋或土地是允许的,基于上述情况,在当时发生的事实仍然持续至今。

  本案中,在上述房屋买卖协议成立后,石景山信用社基于安置人员需要而使用集体土地并建造房屋,当地集体经济组织没有提出异议,亦不被当时的政策或法律所禁止,故该协议应为有效。因此,三原告提出因农村宅基地不得买卖而主张李某与石景山信用社之间所签购房协议应属无效的理由,并未从历史角度对问题进行全面的分析,法院对其陈述意见不予采纳。

  基于对三原告之母李某并非诉争房屋的所有权人以及房屋协议有效性的认定,北京农村商业银行股份有限公司石景山支行作为石景山信用社改制后的权利义务承受者,不具有将诉争房屋予以返还的义务,法院据此对三原告的诉讼请求不予支持。



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